Mężczyzna przez dekady gospodarował na rodzinnej ziemi. Remontował, budował, hodował krowy. Sądził, że to wystarczy, by zasiedzieć część należącą do nieobecnych krewnych. Sąd Najwyższy miał inne zdanie – i jeden drobny szczegół zaważył na wszystkim.
Sprawa zaczęła się ponad jedenaście lat temu, w 2015 roku, gdy dwóch mężczyzn z rodziny C. złożyło wniosek o zasiedzenie ćwierci gospodarstwa rolnego w dawnych Prusach Wschodnich. Dwa hektary ziemi z domem, garażem i oborą – nieruchomość, którą rodzina przejęła po przymusowych wysiedleniach w ramach Akcji Wisła w latach 1944–1946.
Właścicieli formalnie było wielu – siedmioro krewnych i gmina. Większość od lat nie interesowała się ziemią. Wyprowadzili się do miast. Adres jednej ze współwłaścicielek był nieznany – sąd musiał ustanowić dla niej kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu. Jeden ze współwłaścicieli zdążył umrzeć w trakcie procesu.
Wnioskodawcy byli przekonani, że mają mocne podstawy. – “Wydawało się nam, że wszystko jest nasze, nawet nie wiedzieliśmy, jakie były udziały pozostałej rodziny” – mówił syn jednego z wnioskodawców. – Nie pozwalają nam zasiedzieć terenów, które obejmują nasz dom, garaż i oborę.
Czym jest zasiedzenie i dlaczego to nie jest proste
Zasiedzenie to instytucja prawna, która pozwala nabyć własność nieruchomości przez długotrwałe, nieprzerwane korzystanie z niej – nawet bez żadnego aktu notarialnego czy umowy. Brzmi prosto: mieszkasz i gospodarzysz na ziemi przez 20 lub 30 lat, a prawo uznaje cię za właściciela.
Ale jest haczyk. Samo korzystanie to za mało.
Prawo wymaga, by posiadanie było samoistne – czyli żeby osoba korzystająca z nieruchomości zachowywała się jak właściciel: samodzielnie decydowała, inwestowała, wykluczała innych z korzystania. I co kluczowe – żeby ta postawa była widoczna na zewnątrz, dostrzegalna dla otoczenia i dla pozostałych właścicieli.
W przypadku współwłasności sprawa jest jeszcze trudniejsza. Każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z całej nieruchomości – więc samo jej użytkowanie niczego jeszcze nie dowodzi.
Zbiornik na gnojowicę, który zmienił wszystko
Sądy obu instancji – rejonowy i Sąd Okręgowy w Gdańsku – oddaliły wniosek wnioskodawców. Wskazały, że rodzina przez lata współużytkowała nieruchomość na zasadzie nieformalnego porozumienia. W oborze wnioskodawcy przez jakiś czas trzymali krowy inni krewni. Remontowano wspólnie wodociąg. Dom miał dwa niezależne wejścia, z których korzystały różne osoby.
Ale najbardziej wymowny okazał się jeden, pozornie błahy szczegół: wnioskodawca zapytał pozostałych współwłaścicieli o zgodę na budowę zbiornika na gnojowicę.
To pytanie – jedno, zadane przy okazji zwykłych prac gospodarskich – zdaniem sądu ujawniło, że wnioskodawca uznawał prawa innych. Nie zachowywał się jak wyłączny właściciel, który sam decyduje. Pytał o zgodę. A kto pyta o zgodę, ten przyznaje, że jej potrzebuje.
Sąd Najwyższy 19 maja 2026 roku oddalił skargę kasacyjną wnioskodawców.
Komentarz ekspercki: co to oznacza w praktyce
Jak wyjaśniał w uzasadnieniu sędzia sprawozdawca Władysław Pawlak, prawo stawia współwłaścicielom chcącym zasiedzieć wspólną rzecz wyjątkowo wysoką poprzeczkę – i nie bez powodu.
„Posiadanie rzeczy wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od uprawnień innych współwłaścicieli wymaga, aby współwłaściciel, który chce zasiedzieć rzecz wspólną, udowodnił, że zmienił zakres swego posiadania ponad realizację uprawnień i ją uzewnętrznił wobec współwłaściciela” – wskazał sędzia Pawlak.
Sąd podkreślił też, że nie można przyjąć podwójnego standardu: wobec tych krewnych, których się pyta o zgodę – być posiadaczem zależnym, a wobec tych pomijanych – samoistnym. Postawa musi być spójna i jednoznaczna.
Co więcej, Sąd Najwyższy powołał się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 28 października 2003 roku, który wprost stwierdził, że zasiedzenie jest odstępstwem od konstytucyjnej zasady nienaruszalności prawa własności. Wszelkie wątpliwości należy zatem rozstrzygać na korzyść właściciela – nie osoby zainteresowanej zasiedzeniem.
Jaka nauka płynie z tej sprawy?
Orzeczenie II CSKP 711/25 jest ważnym sygnałem dla wszystkich, którzy przez lata użytkują nieruchomości należące formalnie do kilku osób – i liczą, że pewnego dnia nabędą prawo do całej nieruchomości.
Sąd Najwyższy przypomina: nie wystarczy być na miejscu, gdy inni są nieobecni. Nie wystarczy remontować, płacić podatków ani nawet wygrodzić teren. Decyduje to, czy przez cały ten czas zachowywałeś się jak jedyny właściciel – bez pytania innych o zdanie, bez uznawania ich praw, bez wspólnych uzgodnień.
Jeśli przez lata funkcjonowałeś jako jeden z wielu, trudno będzie przekonać sąd, że nagle – i od dawna – byłeś jedynym.
adwokat Jakub Radlmacher
Postanowienie Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 19 maja 2026 r., sygn. akt II CSKP 711/25
